Rentabilidad del alquiler turístico (VUT)
El alquiler turístico promete ingresos muy superiores al residencial, y a veces los da. Pero el cálculo honesto resta ocupación real, costes de gestión que el residencial no tiene y un riesgo regulatorio creciente. Aquí tienes cómo compararlos bien antes de decidir.
Cómo se calcula el ingreso turístico
No es precio/noche × 365. Hay que aplicar la ocupación real de la zona:
- A 100 €/noche con 65% de ocupación: 100 × (0,65 × 365) ≈ 23.700 €/año brutos, frente a, por ejemplo, 12.000 €/año de un residencial. La diferencia es real, pero el neto se estrecha mucho.
Los costes que se come el turístico
Limpieza entre estancias, comisiones de plataformas (Airbnb/Booking, 3-20%), gestión (15-25% si lo externalizas), suministros (los pagas tú), mayor desgaste y mantenimiento, y temporada baja con ocupación baja. El neto turístico suele quedar por encima del residencial, pero no en la proporción que sugiere el bruto.
Licencia VUT y riesgo regulatorio
La gran incógnita es la licencia (VUT/VFT/ETV según comunidad). Muchas ciudades han limitado o congelado nuevas licencias (Barcelona, Baleares, Málaga, centros históricos…). Comprar contando con explotación turística SIN tener la licencia asegurada es el mayor riesgo del modelo: si no llega, la rentabilidad se desploma al escenario residencial.
¿Cuándo compensa?
Compensa en zonas de alta demanda turística, con licencia disponible o ya concedida, y cuando el sobre-neto cubre con holgura la mayor gestión y el riesgo regulatorio. Si dudas de la licencia, calcula siempre el caso como residencial: si solo cuadra en modo turístico, es una apuesta, no una inversión.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto más renta el alquiler turístico que el residencial?
En bruto puede duplicar o triplicar al residencial en zonas turísticas, pero en neto la diferencia se reduce mucho por limpieza, comisiones, gestión, suministros y temporada baja. Hay que comparar netos, no brutos.
¿Necesito licencia para alquilar de forma turística?
Sí, en prácticamente toda España se exige licencia (VUT/VFT/ETV según la comunidad autónoma) e inscripción en un registro. Muchas ciudades han restringido o suspendido nuevas licencias, así que conviene confirmarlo antes de comprar.
¿Cómo calculo la rentabilidad turística de forma realista?
Parte de la ocupación real de la zona (no del 100%), resta todos los costes específicos (limpieza, plataformas, gestión, suministros) y compáralo con el escenario residencial del mismo piso. Si solo es rentable en turístico y la licencia no está asegurada, trátalo como una apuesta.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.