Cómo tributa el alquiler en el IRPF
El alquiler de un piso tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero con una ventaja enorme que mucha gente desaprovecha: puedes deducir casi todos los gastos y, además, aplicar una reducción muy alta si es vivienda habitual del inquilino. Bien hecho, la factura fiscal baja muchísimo.
Qué se declara: el rendimiento neto
No tributas por todo el alquiler que cobras, sino por el rendimiento neto: ingresos por alquiler menos gastos deducibles. Ese neto se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal de IRPF.
Gastos deducibles (la clave)
Son deducibles: intereses de la hipoteca (no el capital), IBI, comunidad, seguro de hogar e impago, suministros que pagues tú, gastos de conservación y reparación, honorarios de gestión/agencia y la amortización del inmueble.
La amortización es la deducción estrella: puedes deducir el 3% anual del mayor entre el valor de construcción y el coste de adquisición (sin contar el suelo). Es un gasto 'sin desembolso' que reduce mucho la base.
La reducción por alquiler de vivienda habitual
Si alquilas como vivienda habitual del inquilino (no turístico ni temporal), el rendimiento neto positivo disfruta de una reducción muy relevante. Con la Ley de Vivienda, la reducción general para nuevos contratos es del 50%, y sube (hasta el 60%, 70% o 90%) en zonas tensionadas o según el caso. Esto puede dejar la tributación efectiva en una fracción.
Importante: la normativa cambia y depende de la fecha del contrato y de la zona. Confírmalo siempre con un asesor antes de declarar.
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Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler en el IRPF?
Intereses de hipoteca, IBI, comunidad, seguros, suministros a tu cargo, reparaciones y conservación, gestión, y la amortización (3% anual del valor de construcción). El capital de la hipoteca y las mejoras no son deducibles como gasto corriente.
¿Cuánto se reduce por alquiler de vivienda habitual?
El rendimiento neto positivo se reduce de forma muy significativa cuando el destino es vivienda habitual del inquilino. La reducción general para nuevos contratos es del 50%, y mayor (hasta 90%) en determinados casos y zonas tensionadas. Depende de la fecha del contrato y la normativa vigente.
¿El alquiler turístico tributa igual?
No. El alquiler turístico (VUT) no disfruta de la reducción por vivienda habitual y, si prestas servicios propios de hostelería, puede tributar como actividad económica. Su fiscalidad es menos favorable que el alquiler residencial.
¿La amortización del 3% es dinero real?
Es un gasto fiscal sin desembolso: no pagas nada, pero te lo deduces, reduciendo la base. Eso sí, reduce el valor de adquisición a efectos de una futura ganancia patrimonial al vender.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.