Cómo calcular el cashflow de un piso
El cashflow es el dinero que te queda en el bolsillo cada mes después de pagar absolutamente todo, incluida la hipoteca. Es la métrica que decide si un piso te da de comer o te lo come a ti: una rentabilidad bonita con cashflow negativo significa poner dinero todos los meses.
Qué es el cashflow
Es la diferencia entre lo que ingresas (alquiler) y todo lo que pagas (gastos operativos + cuota de hipoteca). Si es positivo, el inmueble se autofinancia y te sobra; si es negativo, lo estás subvencionando de tu bolsillo.
Fórmula del cashflow
Se calcula sobre el ingreso neto operativo (NOI), restando la hipoteca:
- Alquiler: 10.200 €/año. Gastos (comunidad, IBI, seguro, vacancia, mantenimiento): 2.300 €/año → NOI = 7.900 €.
- Hipoteca 70% a 25 años, 3,2%: cuota ≈ 610 €/mes = 7.320 €/año.
- Cashflow = 7.900 − 7.320 = 580 €/año ≈ 48 €/mes. Positivo pero ajustado.
Por qué un piso rentable puede tener cashflow negativo
Cuanto más financias (mayor LTV) y más alto el tipo, mayor es la cuota y más fácil que se coma el alquiler. Un piso con rentabilidad neta del 4% puede tener cashflow negativo al 80% LTV si el tipo es alto. Por eso se mira el DSCR (ingresos ÷ cuota): por debajo de 1, el alquiler no cubre la hipoteca.
Cómo mejorar el cashflow
Negociar el precio de compra (lo que más mueve la aguja), aportar más entrada, alargar el plazo de hipoteca, optimizar el alquiler (por habitaciones, temporada, etc.) o reducir gastos. Antes de comprar, calcula el cashflow en el escenario de tipos +2% para no llevarte sustos.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen cashflow para un piso?
Cualquier cashflow positivo ya es buena señal en zonas con revalorización. Inversores que priorizan renta buscan colchón (p. ej. 100-200 €/mes) para absorber imprevistos como vacancia o derramas.
¿El cashflow es lo mismo que la rentabilidad?
No. La rentabilidad es un porcentaje sobre el precio o el capital; el cashflow es dinero (€/mes) que entra o sale de tu cuenta tras pagar la hipoteca. Un piso puede ser rentable y tener cashflow negativo.
¿Qué es el DSCR?
El DSCR (Debt Service Coverage Ratio) divide el ingreso neto entre la cuota de hipoteca. Por encima de 1,25 se considera saludable; por debajo de 1, el alquiler no cubre la hipoteca y el cashflow es negativo.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.