Cómo saber si un piso es buena inversión
Antes de enamorarte de un piso, somételo a números. Una buena inversión no es la que 'parece barata' ni la que más te gusta: es la que pasa una checklist de métricas. Estas son las 7 que de verdad importan y los umbrales orientativos para cada una.
1. Precio frente al €/m² real de la zona
Lo primero: ¿estás pagando de más? Compara el precio/m² del anuncio con la media de venta de esa zona. Una desviación de +15-20% exige una justificación clara (reforma, planta, vistas); por encima de eso, sobreprecio.
2. Rentabilidad neta y 3. cashflow
Rentabilidad neta por debajo del 4% es baja salvo que apuestes por revalorización. Y el cashflow con tu hipoteca real debe ser, idealmente, positivo o muy cercano a cero: comprar con cashflow muy negativo es subvencionar al inquilino.
4. ROI y 5. TIR a 10 años
El ROI sobre tu capital y, sobre todo, la TIR proyectada a 10 años (que incluye revalorización y venta) te dicen si la operación bate a las alternativas. Una TIR por debajo del retorno de la bolsa hace que la iliquidez del ladrillo pese mucho.
6. Stress test y 7. liquidez de salida
¿Aguanta la operación una subida de tipos de +2%, 6 meses de vacancia o una derrama de 15.000 €? Y al vender, ¿hay mercado comprador a ese precio? Un activo ilíquido a precio alto es una trampa aunque los números del año 1 cuadren.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántas métricas debo mirar antes de comprar?
Como mínimo: precio vs €/m² de la zona, rentabilidad neta, cashflow con tu hipoteca, ROI/cash-on-cash y TIR a 10 años. Y un stress test de tipos y vacancia. Decidir solo con la rentabilidad bruta es el error más común.
¿Qué rentabilidad mínima debe tener un piso para invertir?
Orientativo: rentabilidad neta del 4-5% y cashflow no negativo. Por debajo, el caso depende casi por completo de la revalorización, que es una apuesta, no un dato.
¿Cómo sé si un piso está caro?
Compara su precio/m² con la media de venta de la zona y con el fair value (precio justo según €/m² × superficie). Una desviación grande al alza sin extras objetivos que la justifiquen es señal de sobreprecio.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.