Comprar un piso para alquilar
Comprar para alquilar sigue siendo una de las mejores formas de construir patrimonio en España, pero solo si compras con la cabeza y no con el corazón. Esta guía resume todo lo que tienes que mirar —rentabilidad, gastos, financiación y fiscalidad— y enlaza al detalle de cada punto.
Qué rentabilidad esperar
Orientativo en España: rentabilidad bruta del 5-7% en grandes ciudades, neta del 3-5% tras gastos. Por debajo, la operación depende de la revalorización. La rentabilidad alta (>7%) suele venir de mercados más baratos con más riesgo de vacancia o morosidad.
Las métricas que tienes que mirar
No te quedes en la rentabilidad bruta. Mira la neta, el cashflow con tu hipoteca real, el ROI/cash-on-cash sobre tu dinero, la TIR a 10 años (que incluye revalorización) y el DSCR. Y, antes que nada, compara el precio con el €/m² real de la zona para no sobrepagar.
Gastos y fiscalidad: el neto manda
Suma al precio un 10-13% de gastos de compra, presupuesta reforma si hace falta, y cuenta los recurrentes (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacancia). En el IRPF, deduce todos los gastos y la amortización del 3%, y aprovecha la reducción por alquiler de vivienda habitual: el neto fiscal cambia mucho la foto.
Errores que arruinan la operación
Decidir solo con la rentabilidad bruta, ignorar los gastos de compra, sobrepagar respecto a la zona, apalancarse al máximo hasta tener cashflow negativo, y no estresar el caso ante una subida de tipos o meses de vacancia. Evitarlos es el 80% del éxito.
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Preguntas frecuentes
¿Es rentable comprar un piso para alquilar en España?
Puede serlo: rentabilidades netas del 3-5% más revalorización son habituales en buenas ubicaciones. Pero depende totalmente de comprar a buen precio y de los gastos; la misma vivienda puede ser buena o mala inversión según el precio pagado.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso para alquilar?
Con hipoteca, normalmente un 30-35% del precio: la entrada (20-30%) más los gastos de compra (10-13%). Para un piso de 180.000 € hablamos de unos 55.000-65.000 € de tu bolsillo.
¿Qué es lo primero que debo mirar en un piso de inversión?
El precio frente al €/m² medio de la zona (para no sobrepagar) y la rentabilidad neta y el cashflow con tu hipoteca real. Si esos números no cuadran, da igual lo bonito que sea el piso.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.