Qué es el yield inmobiliario (bruto y neto)
Yield es el término anglosajón para la rentabilidad por alquiler de un inmueble. Lo verás en cualquier informe profesional. Aquí aclaramos el yield bruto frente al neto, su relación con el cap rate y qué cifras son normales en el mercado español.
Yield bruto
Es la rentabilidad por alquiler antes de gastos. Filtro rápido, nada más.
- Piso de 200.000 € alquilado a 900 €/mes (10.800 €/año): yield bruto = 10.800 ÷ 200.000 × 100 = 5,4%.
Yield neto
Descuenta los gastos recurrentes. Es el que de verdad sirve para comparar inmuebles.
- Con 2.500 €/año de gastos: (10.800 − 2.500) ÷ 200.000 × 100 = 4,15% neto.
Yield vs cap rate
El yield neto y el cap rate (tasa de capitalización) son casi lo mismo: ambos dividen el ingreso neto operativo (NOI) entre el valor del inmueble. La diferencia es de uso: 'yield' se usa más en residencial y desde la óptica del comprador; 'cap rate' en activos comerciales y para valorar. En la práctica los puedes leer como sinónimos del retorno operativo sin financiación.
¿Qué yield es bueno en España?
Orientativo y por yield bruto: por debajo del 4% es bajo (típico de zonas prime como San Sebastián, Barcelona o Baleares), 5-7% es lo habitual en grandes ciudades, y por encima del 7% aparece en mercados más baratos o de mayor riesgo. Un yield muy alto no siempre es mejor: suele venir con más vacancia, morosidad o menor revalorización.
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Preguntas frecuentes
¿Yield y rentabilidad son lo mismo?
Sí: 'yield' es simplemente el término inglés para la rentabilidad por alquiler. Yield bruto = rentabilidad bruta; yield neto = rentabilidad neta.
¿El yield incluye la hipoteca?
No. El yield mide el rendimiento del inmueble al margen de cómo lo financies. La financiación entra en el cashflow y el cash-on-cash, no en el yield.
¿Qué es mejor, yield alto o revalorización?
Depende de tu estrategia. Zonas prime tienen yield bajo pero más revalorización y liquidez; zonas baratas tienen yield alto pero más riesgo. El retorno total (TIR) combina ambos.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.