Qué es el cap rate inmobiliario
El cap rate (capitalization rate) o tasa de capitalización es el retorno operativo de un inmueble respecto a su valor, sin tener en cuenta la financiación. Es la herramienta estándar para valorar activos en alquiler y comparar oportunidades como lo hace un profesional.
Fórmula del cap rate
Divide el ingreso neto operativo (NOI) entre el valor o precio del inmueble:
- NOI de 8.000 €/año y valor de 200.000 €: cap rate = 8.000 ÷ 200.000 × 100 = 4%.
Para qué sirve: valorar al revés
El cap rate se usa también para estimar cuánto vale un inmueble: si en una zona el cap rate de mercado es del 5% y un piso genera 9.000 € de NOI, su valor de referencia sería 9.000 ÷ 0,05 = 180.000 €. Así detectas si un anuncio está caro o barato respecto a lo que renta.
Cap rate vs yield neto vs ROI
Cap rate y yield neto son prácticamente equivalentes (NOI ÷ valor). La diferencia con el ROI es la financiación: el cap rate ignora la hipoteca (mide el activo), mientras que el ROI y el cash-on-cash miden el retorno sobre TU dinero una vez metida la deuda.
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Preguntas frecuentes
¿Cap rate y yield son lo mismo?
En la práctica sí: ambos dividen el ingreso neto operativo entre el valor del inmueble. 'Cap rate' se usa más para valorar y en activos comerciales; 'yield neto' en residencial.
¿Un cap rate alto es bueno?
Un cap rate alto significa más renta por euro invertido, pero suele venir con más riesgo (peor zona, más vacancia) y menos revalorización. Los activos prime tienen cap rates bajos precisamente por su seguridad y liquidez.
¿El cap rate incluye la hipoteca?
No. El cap rate mide el rendimiento del inmueble en sí, sin financiación. Para el retorno sobre tu capital con hipoteca, usa el cash-on-cash o el ROI.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.