Cómo calcular el ROI de una propiedad
El ROI (Return On Investment, retorno sobre la inversión) mide cuánto ganas en relación con el dinero que pones. En inmobiliario es la métrica que une todo —alquiler, gastos, financiación y revalorización— en un único porcentaje comparable. Aquí tienes la fórmula, un ejemplo real con hipoteca y los errores que más distorsionan el cálculo.
Qué es el ROI inmobiliario
El ROI expresa, en porcentaje, la ganancia obtenida frente al capital invertido. Su gran ventaja es que permite comparar inversiones muy distintas (un piso, un local, fondos) con la misma vara de medir.
En inmobiliario hay dos lecturas del ROI: el ROI anual de explotación (lo que renta el alquiler cada año sobre lo invertido) y el ROI total de la operación (que además suma la revalorización y la amortización de la hipoteca al vender). Conviene calcular ambos.
Fórmula del ROI
La fórmula base es:
- El beneficio neto es lo que te queda tras todos los gastos (y, si hay hipoteca, tras la cuota).
- La inversión total es el dinero realmente desembolsado de tu bolsillo: entrada + ITP/IVA + notaría, registro y gestoría + reforma.
Ejemplo paso a paso (con hipoteca)
Piso de 180.000 €, comprado con hipoteca al 70% (entrada de 54.000 €). Gastos de compra y reforma: 18.000 €. Inversión total de tu bolsillo: 72.000 €.
Alquiler: 850 €/mes = 10.200 €/año. Gastos recurrentes (comunidad, IBI, seguro, vacancia, mantenimiento): unos 2.300 €/año. Cuota de hipoteca: unos 7.300 €/año.
Beneficio neto anual = 10.200 − 2.300 − 7.300 = 600 €. ROI anual = 600 ÷ 72.000 × 100 = 0,8%. Bajo: este caso solo tiene sentido si la revalorización aporta el grueso del retorno.
ROI, cash-on-cash y rentabilidad neta: no los confundas
La rentabilidad neta divide el beneficio de explotación entre el PRECIO del inmueble (ignora cómo lo financias). El cash-on-cash y el ROI anual lo dividen entre el DINERO que tú pones. Con hipoteca, el ROI sobre tu capital puede ser muy superior (o muy negativo) a la rentabilidad neta.
El ROI total de la operación, además, suma la plusvalía por revalorización y la parte de hipoteca que has amortizado al vender. Por eso un piso con ROI anual bajo puede ser una buena operación a 10 años si la zona se revaloriza.
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Preguntas frecuentes
¿Qué ROI se considera bueno en una inversión inmobiliaria?
Depende del riesgo y de si incluyes revalorización. Como referencia, un ROI anual de explotación del 4-6% es razonable en grandes ciudades españolas; por debajo del 3% el caso suele depender de la revalorización. Sumando plusvalía a 10 años, muchos inversores buscan un ROI total (TIR) de doble dígito.
¿El ROI incluye la revalorización del inmueble?
El ROI anual de explotación no; solo mide el rendimiento del alquiler. El ROI total de la operación sí: suma la plusvalía por revalorización y la amortización de hipoteca al vender. Para proyectarlo a varios años se usa la TIR.
¿ROI y cash-on-cash son lo mismo?
El cash-on-cash es el ROI anual del primer año calculado sobre el dinero aportado (cashflow ÷ capital invertido). El ROI es un término más amplio que también puede incluir la revalorización y el plazo completo.
¿Cómo afecta la hipoteca al ROI?
El apalancamiento reduce el capital que pones, así que para el mismo beneficio el ROI sobre tu dinero sube (apalancamiento positivo). Pero si la cuota se come el alquiler, el cashflow se vuelve negativo y el ROI puede ser negativo. Por eso hay que mirar también el DSCR.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.