Cómo calcular la TIR de una inversión inmobiliaria
La TIR (Tasa Interna de Retorno) es la métrica reina del análisis de inversión: resume en un único porcentaje anual TODO el retorno de la operación —cashflow año a año, revalorización y la venta final— teniendo en cuenta cuándo entra y sale cada euro. Es lo que usan los fondos para comparar oportunidades.
Qué mide la TIR (y por qué es mejor que la rentabilidad simple)
La rentabilidad neta o el yield son fotos de un año. La TIR es la película completa: tiene en cuenta el dinero que pones al principio, los cashflows de cada año, la revalorización y lo que recuperas al vender (descontando hipoteca pendiente e impuestos). Y valora que un euro hoy vale más que un euro dentro de 10 años.
Cómo se calcula
La TIR es el tipo de descuento que hace que el valor actual de todos los flujos (entradas y salidas) sea cero. No tiene una fórmula 'de lápiz': se calcula de forma iterativa.
En la práctica se usa la función TIR/IRR de Excel o Google Sheets sobre la serie de flujos: año 0 la inversión inicial (negativa), años 1 a N los cashflows, y el año final además el neto de la venta.
Ejemplo de serie de flujos
Año 0: −72.000 € (capital aportado). Años 1-9: +600 €/año de cashflow. Año 10: +600 € de cashflow + ~150.000 € netos de la venta (precio revalorizado menos hipoteca pendiente e IRPF de plusvalía).
Metiendo esa serie en =TIR(...) obtienes el % anual que iguala todo. El grueso de la TIR de un piso suele venir de la venta (revalorización + amortización), no del alquiler.
¿Qué TIR es buena?
Como referencia, muchos inversores particulares buscan una TIR neta a 10 años de doble dígito (10%+); los fondos institucionales fijan umbrales del 12-15% para residencial con apalancamiento. Por debajo del retorno de alternativas líquidas (bolsa ~8-10% histórico) conviene preguntarse si compensa la iliquidez y la gestión.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIR y ROI?
El ROI puede ser un porcentaje total o anual sin tener en cuenta CUÁNDO ocurre cada flujo. La TIR sí considera el momento de cada euro (valor temporal del dinero) y resume toda la vida de la inversión en un % anual comparable.
¿Se puede calcular la TIR sin Excel?
Es muy difícil a mano porque es iterativa. Se usa la función TIR/IRR de una hoja de cálculo, o una herramienta que la proyecte automáticamente a partir de los datos del inmueble (como hace el informe de InvestAIgent a 3, 5 y 10 años).
¿Por qué mi TIR depende tanto de la revalorización?
Porque en residencial el grueso del retorno a largo plazo suele venir de la venta (revalorización + hipoteca amortizada), no del alquiler. Por eso conviene proyectar escenarios pesimista, base y optimista de revalorización.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.