Cómo calcular el ROE de una propiedad
El ROE (Return On Equity, retorno sobre fondos propios) mide lo que renta tu inversión sobre el capital (equity) que tienes inmovilizado en el inmueble en ese momento. Es la métrica que diferencia al inversor que 'tiene un piso' del que gestiona su patrimonio: el ROE cambia cada año y, si no lo vigilas, se desploma sin que te enteres.
ROE vs ROI: la diferencia clave
El ROI mira el dinero que pusiste al comprar (un dato fijo del pasado). El ROE mira el capital que tienes hoy atrapado en el inmueble: la entrada que pusiste MÁS toda la hipoteca que has amortizado MÁS la revalorización acumulada.
Por eso el ROE casi siempre baja con los años: tu equity crece (amortizas y el piso vale más) mientras el alquiler sube poco a poco. Mismo beneficio dividido entre más capital = menor ROE. Es el 'equity perezoso' (lazy equity).
Fórmula del ROE
Se calcula con el equity ACTUAL, no con la inversión inicial:
- Equity actual = valor de mercado actual − deuda hipotecaria pendiente.
- Beneficio neto anual = cashflow tras gastos e hipoteca (puedes sumarle la amortización de principal, que es patrimonio que ganas).
Ejemplo: cómo cae el ROE en 10 años
Compras un piso de 180.000 € con 72.000 € de tu bolsillo. Año 1: equity ≈ 72.000 €, beneficio neto ≈ 3.000 € → ROE ≈ 4,2%.
Año 10: has amortizado parte de la hipoteca y el piso vale 230.000 €. Tu equity ya es de ~140.000 €. Aunque el alquiler haya subido, el beneficio (~4.000 €) dividido entre 140.000 € da un ROE ≈ 2,9%.
El inmueble no es 'peor': simplemente tienes mucho capital dormido. Ahí surge la decisión de refinanciar, vender y reinvertir, o ampliar cartera.
Por qué el ROE es la métrica del inversor avanzado
Un ROE bajo y decreciente es la señal de que tu dinero rendiría más en otra parte (otro inmueble, amortizar otra deuda, mercado). Compararlo con el coste de oportunidad (bolsa, bonos, otro piso) es lo que separa una cartera optimizada de una colección de pisos.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre ROE y ROI?
El ROI se calcula sobre el dinero que invertiste al comprar (fijo). El ROE se calcula sobre el equity que tienes hoy en el inmueble (variable: crece al amortizar y revalorizarse). El ROE suele bajar con los años aunque la inversión vaya bien.
¿Por qué baja el ROE con el tiempo?
Porque tu equity aumenta (amortizas hipoteca y el inmueble se revaloriza) más rápido de lo que sube el alquiler. El mismo beneficio entre más capital da un porcentaje menor. Es el 'equity perezoso'.
¿Qué hago si mi ROE es muy bajo?
Es señal de capital dormido. Opciones: refinanciar para extraer equity y reinvertir, vender y rotar a un activo más rentable, o aceptar el menor ROE a cambio de seguridad. Compáralo siempre con tu coste de oportunidad.
¿Qué ROE es bueno en inmobiliario?
No hay un número universal, pero por debajo del 4-5% conviene plantearse si el capital rinde más en otro sitio. Lo relevante es la tendencia y la comparación con alternativas de riesgo similar.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.