Cómo calcular la rentabilidad de un piso

Comprar para alquilar solo tiene sentido si los números cuadran. Esta guía explica las cuatro métricas que de verdad importan —rentabilidad bruta, neta, cashflow y cash-on-cash— con las fórmulas y un ejemplo real paso a paso.

1. Rentabilidad bruta

Es el filtro rápido. Divide el alquiler anual entre el precio de compra:

Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100

En nuestro ejemplo: un piso de 180.000 € que se alquila por 850 €/mes:

(850 € × 12) ÷ 180.000 € × 100 = 5,7 % bruto

Útil para descartar en segundos, pero ignora todos los gastos. Nunca decidas solo con esto.

2. Rentabilidad neta

Descuenta los gastos recurrentes del alquiler anual y divide entre el precio:

Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ precio × 100

Gastos totales = 2135 €/año. Ingreso neto de explotación (NOI) = 10.200 € − 2135 € = 8065 €.
Rentabilidad neta = 8065 € ÷ 180.000 € × 100 = 4,5 %

Esta es la métrica que de verdad compara inmuebles entre sí, al margen de cómo los financies.

3. Cashflow mensual (con hipoteca)

Si financias la compra, lo que importa para tu bolsillo es cuánto queda tras pagar la cuota. Con una hipoteca al 70,0 % LTV(126.000 €), interés 3,2 % a 25 años, la cuota es de aproximadamente 611 €/mes.

Cashflow = NOI anual − cuota anual de hipoteca

8065 € − 7328 € = 737 €/año (61 €/mes). Un cashflow positivo significa que el inmueble se paga solo y además te deja dinero cada mes.

4. Cash-on-cash (retorno sobre tu dinero)

Mide el retorno sobre el dinero que pones de tu bolsillo (entrada + gastos + reforma), no sobre el precio total. Es la métrica clave cuando usas apalancamiento.

Cash-on-cash = cashflow anual ÷ capital invertido × 100

Capital invertido = entrada (54.000 €) + gastos y reforma (18.000 €) = 72.000 €.
Cash-on-cash = 737 € ÷ 72.000 € × 100 = 1,0 %

Hazlo en 2 minutos, no en una tarde de Excel

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Preguntas frecuentes

¿Qué es una buena rentabilidad inmobiliaria en España?

Como referencia orientativa, una rentabilidad bruta por debajo del 4 % suele considerarse baja (típica de zonas prime como San Sebastián o Barcelona), entre el 5 % y el 7 % es habitual en grandes ciudades, y por encima del 7 % aparece en mercados más baratos o de mayor riesgo. Lo importante no es el número aislado sino la rentabilidad neta y el cashflow tras descontar todos los gastos.

¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?

La rentabilidad bruta solo divide el alquiler anual entre el precio de compra. La neta descuenta antes todos los gastos del inmueble (comunidad, IBI, seguro, vacancia, mantenimiento), por lo que refleja mucho mejor el retorno real. La bruta sirve para filtrar rápido; la neta, para decidir.

¿Se incluye la hipoteca en el cálculo de rentabilidad?

La rentabilidad neta sobre el precio no incluye la hipoteca. La financiación entra en dos métricas distintas: el cashflow (lo que te queda al mes tras pagar la cuota) y el cash-on-cash (retorno sobre el dinero que has puesto de tu bolsillo). Con apalancamiento, el cash-on-cash puede ser muy superior a la rentabilidad neta.

¿Qué gastos hay que tener en cuenta al comprar para alquilar?

Gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría), posible reforma, y gastos recurrentes: comunidad, IBI, seguro de hogar e impago, mantenimiento, periodos de vacancia y el IRPF sobre el rendimiento del alquiler.

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¿Quieres ver precios y rentabilidades por ciudad? Consulta la rentabilidad inmobiliaria por ciudad en España →

Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras del ejemplo son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler (IRPF, reducciones) depende de tu situación personal; consulta a un asesor.