Qué es el DSCR inmobiliario
El DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mide si el alquiler da para pagar la hipoteca. Es una de las métricas que más rápido te dice si una operación se sostiene sola o si vas a poner dinero cada mes, y es la que miran los bancos y los fondos antes de financiar.
Fórmula del DSCR
Divide el ingreso neto operativo (NOI) entre el servicio de la deuda (la cuota de hipoteca):
- NOI de 7.900 €/año y cuota de hipoteca de 7.320 €/año: DSCR = 7.900 ÷ 7.320 = 1,08.
Cómo interpretarlo
DSCR > 1,25: saludable, el alquiler cubre la hipoteca con colchón. Entre 1 y 1,25: ajustado, sin margen para imprevistos. Por debajo de 1: el alquiler NO cubre la hipoteca y el cashflow es negativo (pones dinero cada mes).
Cuanto mayor el apalancamiento (LTV) y el tipo de interés, menor el DSCR. Por eso una subida de tipos puede llevar una operación de DSCR 1,1 a terreno negativo.
Por qué le importa al banco (y a ti)
Para el banco, un DSCR alto significa menos riesgo de impago. Para ti, es el aviso de si la inversión se autofinancia. Antes de comprar, calcula el DSCR en el escenario de tipos +2% para asegurarte de que aguanta.
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Preguntas frecuentes
¿Qué DSCR es bueno?
Un DSCR superior a 1,25 se considera saludable: el alquiler cubre la hipoteca con margen. Entre 1 y 1,25 está ajustado; por debajo de 1 el cashflow es negativo.
¿El DSCR incluye los gastos del piso?
Sí: se calcula sobre el NOI (alquiler menos gastos operativos), no sobre el alquiler bruto. Lo que no incluye en el numerador es la hipoteca, que va en el denominador.
¿Qué pasa con el DSCR si suben los tipos?
Sube la cuota y baja el DSCR. Una operación ajustada (DSCR ~1,1) puede volverse de cashflow negativo con una subida de tipos, por lo que conviene estresar el cálculo con +2%.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas. La fiscalidad del alquiler depende de tu situación personal; consulta a un asesor.